Jak zdanit příjmy z pronájmu a ušetřit? 
Pronajímáte nemovitost a čeká vás danění příjmů z nájmu? Máme pro vás pár typů, jak příjmy z pronájmu optimalizovat a ušetřit tak na daních více.
Jak zdanit příjmy z pronájmu bytu?
Příjmy z pronájmu se samozřejmě musí zdanit, a to dle zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů. V roce 2020 se příjmy z pronájmu danily jednotnou sazbou 15 %, avšak v letošním roce 2021 je vše jinak. Příjem do čtyřnásobku průměrné mzdy se bude danit 15 %, příjem nad touto hranicí pak 23 %. Zákon také rozlišuje, zda je pronajímaná nemovitost v majetku fyzické osoby či jde o nemovitost zapsanou v obchodním majetku. Pokud vlastní pronajímaný majetek fyzická osoba, řídí se příjmy z pronájmu paragrafem 9 výše uvedeného zákona. Nemovitosti zapsané v obchodním majetku, vedených v účetnictví nebo daňové evidenci, se řídí paragrafem 7 (příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti).
Danění příjmů z pronájmu pro fyzickou osobu
Pokud jste vlastníkem nemovitosti, kterou zároveň pronajímáte jako fyzická osoba, musíte každý rok podat přiznání k dani z příjmů pro fyzické osoby. To slouží pro výpočet dílčího základu daně z příjmů z pronájmů podle § 9 zákona o daních z příjmů.
Tento paragraf vymezuje příjmy z pronájmu jako příjmy plynoucí z pronájmu nemovitostí/bytů či jejich částí. Pokud například pronajímáte ve svém bytě pokoj, musíte tyto příjmy přiznat a zaplatit vypočítanou daň. Pokud je pronajímaná nemovitost společným majetkem manželů, zdaňuje příjmy z pronájmu pouze jeden z nich.
Než přiznání podáte, nezapomeňte si odečíst výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů plynoucích z pronájmu nemovitosti. Vybrat si můžete mezi uplatněním výdajů ve skutečné výši nebo paušálem (procento z příjmů z pronájmu). Pokud se rozhodnete uplatnit v řádném daňovém přiznání skutečné daňové výdaje, můžete v případném dodatečném daňovém přiznání změnit způsob uplatnění. Ve druhém případě (uplatnění paušálem) to již není možné.
Jako fyzická osoba neplatíte z příjmů z pronájmu sociální ani zdravotní pojištění. Výjimkou jsou OBZP, které musí platit zdravotní pojištění.
Jak uplatnit skutečné výdaje při pronájmu nemovitosti
V případě uplatnění výdajů ve skutečné výši musíte vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu. Také evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, mzdové listy, pokud vyplácíte mzdy. Pokud ji vytváříte, tak i evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku a evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu.
Pokud se tedy rozhodnete účetnictví vést i přesto, že k tomu nemáte podle účetních předpisů povinnost, pak postupujete podle těchto předpisů.
Při uplatnění skutečných výdajů můžete paušálně uvést náklady na automobil.
Skutečné výdaje daňově uznatelné při pronájmu nemovitosti patří ty výdaje, které byly opravdu použity při pronajímání nemovitosti. Mohou to být:
Všechny uplatňované údaje musíte být schopni finančnímu úřadu prokázat zpětně až 3 roky, 8 let při vykázání daňové ztráty. Toto období může finanční úřad přijít na kontrolu.
Jak je napsáno výše, náklady na cesty automobilem vykonané pro dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu bytu lze od základu daně též odečíst. Dříve šly tyto náklady uplatnit jen podle počtu ujetých kilometrů. Posléze však byly cestovní výdaje rozšířeny o výdajový paušál (5 000 Kč za měsíc), který dává pronajímatelům zajímavou možnost daňové optimalizace. Částku 5 000 Kč si můžete odečíst od příjmů z pronájmu každý měsíc i přesto, že jste automobilem ujeli třeba jen několik kilometrů např. kvůli údržbě nájemní nemovitosti či schůzce s nájemníkem. Využíváte-li vozidlo pro záležitosti okolo pronájmu jen z části, můžete si uplatnit jen 80 %, tj. 4 000 Kč měsíčně. Stačí tedy jednou za měsíc vykonat svým soukromým vozidlem aspoň jeden výjezd související s příjmem z pronájmu a můžete si za rok odečíst z daní 48 000 Kč.
Platby do fondů
I příspěvky do fondu oprav, které každý měsíc posíláte na účet společenství vlastníků jsou daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady (pokud nevedete účetnictví). Týká se to však jen té části příspěvků, které byly použity na provozní výdaje nebo technické zhodnocení. Co se týče technického zhodnocení, musí na něm pronajímatel vyčíslit svůj podíl a teprve tuto částku si odečte od základu daně. Sledovat, na co společenství vlastníků peníze z fondu oprav používá je tedy nutné.
Jak uplatnit paušální výdaje při pronájmu nemovitosti
Pokud neuplatníte výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, můžete je uplatnit paušálně, a to ve výši 30 % z příjmů z pronájmu nemovitosti, nejvýše do částky 300 tisíc korun. Nelze však uplatňovat paušální výdaje na dopravu ani platby do fondu oprav. A i v tomto případě musíte vést evidenci o příjmech a pohledávkách vzniklých v souvislosti s pronájmem.
Při danění pronájmu můžete též uplatnit veškeré slevy na dani, na které máte jako fyzická osoba nárok. Tím se myslí například daňové zvýhodnění na dítě, základní daňovou slevu na poplatníka atd…
Příjmy z pronájmu, pokud je nemovitost zapsaná v obchodním majetku, vedených v účetnictví nebo daňové evidenci
V tomto případě se daní příjmy z pronájmu jako příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. Je na vás, zda se rozhodnete pro paušální či skutečné výdaje. Z příjmů z podnikání musíte odvádět sociální a zdravotní pojištění.
Zdroj: www.finance.cz
